Entenda quando a autorização do cônjuge pode ser exigida na aquisição ou alienação de imóveis e quais cuidados jurídicos devem ser observados para garantir a segurança do negócio.

Compra e venda de imóvel por pessoa casada: quando é necessária a outorga do cônjuge?

Na compra ou venda de um imóvel por pessoa casada, o regime de bens é fundamental para definir se será necessária a autorização do outro cônjuge, conhecida como outorga conjugal.

A compra de imóvel exige autorização do cônjuge?

Em regra, a simples aquisição de um imóvel não exige a autorização do outro cônjuge.

Entretanto, o regime de bens poderá determinar se o imóvel adquirido será particular ou integrará o patrimônio comum do casal.

Na comunhão parcial, por exemplo, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, em regra, comunicam-se, mesmo que registrados apenas em nome de um dos cônjuges.

Quando a aquisição envolver financiamento, hipoteca, alienação fiduciária ou outra garantia, o negócio deverá ser analisado individualmente.

E para vender um imóvel?

A situação é diferente.

O art. 1.647 do Código Civil estabelece que, salvo no regime da separação convencional de bens, o cônjuge não pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis.

A exigência pode existir inclusive quando o imóvel pertence exclusivamente a um dos cônjuges.

COMUNHÃO PARCIAL DE BENS

A outorga é, em regra, necessária para vender, doar ou gravar imóvel, inclusive quando o bem for particular de apenas um dos cônjuges.

COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS

Também é necessária a participação ou autorização do outro cônjuge para a alienação ou constituição de ônus real sobre imóveis.

PARTICIPAÇÃO FINAL NOS AQUESTOS

Em regra, a outorga também é necessária.

Contudo, o pacto antenupcial pode prever a livre disposição dos imóveis particulares, razão pela qual sua análise é indispensável.

SEPARAÇÃO CONVENCIONAL DE BENS

Quando o regime foi escolhido pelos cônjuges por pacto antenupcial, cada um pode, em regra, vender ou gravar seus próprios imóveis sem autorização do outro.

Se o imóvel pertencer aos dois, naturalmente ambos deverão participar do negócio por serem coproprietários.

SEPARAÇÃO LEGAL OU OBRIGATÓRIA DE BENS

Aqui existe uma distinção importante.

A separação legal ou obrigatória não se confunde com a separação convencional.

Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a dispensa de outorga prevista no art. 1.647 do Código Civil refere-se à separação convencional.

Assim, na separação legal ou obrigatória, a alienação ou constituição de ônus sobre imóvel, em regra, exige a outorga do cônjuge.

Resumo

E se o cônjuge não autorizar?

Quando a outorga for necessária e o cônjuge se recusar injustificadamente ou estiver impossibilitado de concedê-la, é possível requerer judicialmente o suprimento da outorga conjugal, conforme o art. 1.648 do Código Civil.

Por outro lado, a alienação realizada sem a autorização necessária pode ser anulável, colocando em risco a segurança do negócio.

Cuidados antes da compra ou venda

Antes de formalizar uma operação imobiliária, é recomendável verificar:

• certidão de casamento;
• regime de bens;
• eventual pacto antenupcial;
• matrícula atualizada do imóvel;
• data e forma de aquisição do bem;
• existência de copropriedade ou meação;
• necessidade de outorga conjugal.

A diferença entre separação convencional e separação legal de bens, embora pareça pequena, pode ser decisiva para a validade da negociação.

Nogueira Porto Advocacia Atuação em Direito Imobiliário, Família, Sucessões e planejamento patrimonial.

Conteúdo informativo. Cada situação deve ser analisada de acordo com as particularidades do caso concreto.